房子在地震中倒塌，还要还房贷吗？

2023年12月18日晚，甘肃积石山县发生6.2级地震，已造成百余人遇难，诸多房屋受损的严重后果。

 

在向震区人民表示慰问的同时，我们也要提出一个许多人关心的问题：

如果购买的商品房在地震中倒塌，还需要继续还房贷吗？

我们先看《民法典》第604条的规定：

标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

由此可见，房屋在地震中倒塌的风险应由谁承担，要看房屋交付与否。

因此，是否需要继续还房贷，至少应该分两种情况来讨论。

01房屋尚未交付

根据规定，如果房屋还没有交付，其损毁、灭失的风险由出卖人——也就是开发商——承担。

此外，购房者与开发商签订商品房买卖合同的目的就是获得合同约定的那套房子，现在房子在地震中坍塌损毁，购房者的目的就无法实现了。

根据《民法典》第五百六十三条第一款第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。

因此，既然购房者与开发商签订商品房买卖合同的目的无法实现，自然可以要求解除合同了。

商品房买卖合同解除之后，按揭贷款合同也必然解除吗？

并不是，因为购房者与开发商、购房者与银行之间属于不同的法律关系，前者是商品房买卖合同关系，后者属于金融借款合同关系，二者相互独立，不存在主从关系。

所以，商品房买卖合同解除，并不必然导致金融借款合同解除。

那是不是意味着购房者就必须继续还款了呢？

也不是。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：

因商品房买卖合同被确认无产或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

商品房买卖合同因为房屋在地震中倒塌而解除后，购房者根本就得不到那套房子了，如果继续要求购房者偿还贷款，那对购房者很明显是不公平的，应当允许他们解除与银行之间的借款合同。

02

房屋已经交付

就像前面说的，如果标的物已经交付，风险就要由购房者自己承担了。

因此，如果商品房已经交付，那么，购房者签订商品房买卖合同的目的已经实现，尽管房屋在地震中倒塌，也无权要求解除商品房买卖合同。

购房合同都不能解除，更何况是贷款合同呢？

因为银行已经按照贷款合同的约定，交付了贷款，购房者也因此得到了房屋，尽管此后房屋在地震中失去，购房者也应当就偿还贷款。

打个很简单的比方。

你找我借钱买个冰棍，可一不小心，吧唧，冰棍掉地上，碎了，你该不该还我钱？当然要还啊，你冰棍碎了和我有什么关系。

同样的道理，银行房贷了，你房子也拿到了，但是在地震中倒塌，银行没有错，你自然需要继续还贷了。

法律依据也有。

《民法典》第390条规定：

担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

由此可见，担保物灭失或者毁损，并不必然导致担保物权消灭。

购房者与银行之间存在两种法律关系，一是借贷合同关系，二是抵押合同关系，借贷合同属于主合同，抵押合同属于从合同，抵押物灭失，抵押权还不一定消灭呢，更何况贷款合同呢。

但是呢，继续还贷肯定会让购房者心有不甘，我房子都没了，还让我还贷，太不公平了吧？

考虑到震后还贷关系到民众的切身利益，有关部门可能会出台相关政策，以此来平衡各方的利益。

2008年汶川地震后，央行和银监会在2008年5月19日就下发《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》，要求对灾区无法及时偿还贷款的单位或者个人，不催、不罚、不作不良记录。

 

 

2008年5月23日，银监会又出台《关于做好四川汶川地震造成的银行业呆账贷款核销工作的紧急通知》，通知指出，对于借款人在地震中的损失，如果无法通过保险获得赔偿，或者赔偿不足以偿还银行贷款，银行应当做呆账或者核销处理。

换句话说，如果没有保险可赔，或者赔偿金额不够还贷，那就不用还了。

总结起来就是，如果商品房因为地震等灾害毁损、灭失，只要灾害发生时商品房还没交付，那就不用继续还贷，如果灾害发生在交房之后，那就要继续还贷，除非国家有出台不用还的政策。