戴德梁行发布《中国的中位数城市－－－－未来中国消费潜力透视》报告

中位数城市成中国内需核心增长极

北京2026年7月30日 美通社 －－ 享誉全球的房地产服务及咨询顾问公司戴德梁行发布《中国的中位数城市未来中国消费潜力透视》报告。报告以全国201个地级及以上城市为研究样本，通过构建涵盖消费能力基础、人口空间条件、消费实现规模三大维度的零售发展指数（Retail Development Index, RDI），对国内城市消费能级进行定量测算与系统分析。报告指出，当前我国消费市场呈现显著结构性分化，介于头部高能级城市与低能级城市之间的中位数城市群体，承载着最庞大的人口基数与消费总量，正成为“十五五”时期扩大内需、提振消费进程中最具代表性的增长基本盘。

消费市场结构分化 三四线城市筑牢增长底盘

“十五五”规划明确将扩大内需、提振消费置于经济发展的突出位置，将消费作为支撑经济持续回升向好的核心抓手。而在现实运行层面，我国社会消费品零售总额虽保持增长，但增速阶段性承压，且城市层级间分化明显：头部城市商业成熟度高，但高基数下增量空间收窄，市场竞争饱和、租金与获客成本高企；底部城市则面临人口外流、购买力薄弱、市场确定性不足等问题，下行风险相对突出。

在此背景下，以三四线城市为代表的中段市场逐步成为内需增长的核心支柱。数据显示，依托全国近七成的人口底盘，下沉市场社会消费品零售总额增速常年跑赢高线城市，既补齐城乡消费断层，又对冲一二线城市消费波动，发挥着消费大盘“压舱石”的作用。报告认为，这一消费基本盘的崛起主要依托三重核心支撑：

其一，低杠杆水平释放消费现金流。2024年，三四线及以下城市居民杠杆率仅为57.9％，显著低于一线城市67.8％、二线城市70.4％的平均水平，居民债务压力相对较轻，可支配现金流更为充裕，为实体消费扩容提供了稳定购买力基础。

其二，人口回流催生消费新增量。随着强省会战略推进、产业梯度转移，返乡创业、青年回流趋势持续显现，2018年至2025年，全国返乡入乡创新创业人员从780万人增长至1510万人。回流群体将高线城市的消费观念与生活方式带回本地，推动县域咖啡馆、精品酒店、连锁餐饮等新业态落地，成为品牌渠道下沉的核心驱动力。

其三，收入稳步增长驱动消费升级。2015至2024年十年间，三线及以下城市居民人均可支配收入增长88.6％，增速高于一二线城市；2024年三线及以下城市居民消费率平均达66.3％，2022至2024年社零复合增速达4.54％，分别高于全国和一线城市1.01、3.39个百分点，消费韧性与升级动力持续显现。

31城构成“中位数带” 三类画像解构城市禀赋

为精准刻画中段城市的真实形态，报告摒弃单一的点状研究方法，以零售发展指数对201个城市排序后，选取综合排名第85至115位的31座城市构成“中位数带”，通过区间切片还原中段城市的结构多样性。

从地理分布来看，31座中位数带城市并非零散分布，而是呈现高度集聚特征，形成一条轮廓清晰的“中部腹地消费带”。其中中部地区约12座，覆盖鄂、湘、赣、豫四省腹地城市；华东地区约9座，主要分布于苏北、皖北、鲁南、闽西等非核心区域，两大板块合计占整条带城市数量的三分之二以上。报告指出，最能代表我国中等消费水平的城市密集分布于国家地理腹地，而非沿海前沿或边远末梢，正是中国消费基本盘在空间维度的直观体现。

基于六维指标的结构特征，中位数带城市可划分为三类典型形态，对应不同的商业发展逻辑与布局策略：

规模导向型：总量优势显著，存量唤醒空间广阔

该类型以临沂、洛阳、哈尔滨、长春等城市为代表，核心特征为“总量突出、人均偏弱”，依靠庞大的人口底盘与零售总规模跻身中位数带，属于“市场体量大、人均消费偏低”的“大而薄”形态。此类城市的核心禀赋在于市场基础现成，无需从零培育需求，适合承载大体量、广覆盖的商业形态。同时，偏低的消费率背后蕴藏着庞大的存量购买力唤醒空间，增量无需依赖新增人口，重点在于激活被压抑的消费意愿。其挑战则在于人均购买力存在天花板，高端业态客群支撑不足，且消费习惯的培育具有长期性；东北子类城市还需叠加人口流出带来的市场收缩风险，需对可唤醒总量进行合理折现。

效率导向型：人均表现突出，适配高周转业态

该类型以龙岩、景德镇、鹰潭、鄂州等城市为代表，核心特征与规模导向型恰好相反，呈现“总量偏低、人均高企”的形态，依靠较高的人均收入与零售活跃度撑住综合名次，属于“市场体量不大、人均消费较强”的“小而精”形态。此类城市的核心优势在于人均需求活跃，市场竞争尚不饱和，天然适配高频、高周转、轻度品质升级的业态切入。其约束则在于单城市场容量有限，规模化发展无法依靠单城深耕，需通过“多城复制”的标准化布局形成网络规模效应；同时人口空间分布相对分散，可能抬升供应链与履约环节的单位成本。

均衡型：发展平稳协同，适配标准化复制

该类型以孝感、岳阳、九江、绵阳等城市为代表，核心特征为六大维度指标全部收敛于中游区间，既无突出长板也无明显短板，是最接近“全国中等城市标准模板”的形态。其中孝感处于中位数带正中位置，兼具综合名次与结构形态的双重“中位”属性。此类城市消费意愿稳健、需求结构可预测，商业布局试错成本低，是零售业态标准化验证与批量复制的理想试验场，在均衡型城市跑通的模型，向同类城市推广的不确定性最小。其局限在于缺乏单点增长引擎，市场运行平稳但难以实现超额回报。

六大趋势重塑市场格局 机遇与挑战并存

报告指出，当前中位数城市正从“市场洼地”加速向内需主引擎转变，六大发展趋势持续重塑下沉消费市场格局：

一是品牌渠道加速下沉，商业业态持续迭代。万达、吾悦广场等商业综合体在中位数城市密集布局，新城控股旗下吾悦广场数量从2021年的126座增至2025年的198座，同期商业运营收入从86.39亿元攀升至140.9亿元，5年复合增长率达10.2％，成为企业在房地产下行周期中稳健运营的压舱石。咖饮赛道下沉节奏更快，瑞幸咖啡新增门店超70％布局三线及以下城市，县域门店总数超7400家；永旺中国也将新店布局重点转向湖北、湖南等腹地省份，地市消费潜力持续觉醒。

二是基础设施持续完善，打通供需流通堵点。县域商业建设行动、“快递进村”工程持续推进，物流“最后一公里”逐步打通，优质商品供给加速触达县乡居民。连锁便利店业态在一二线城市开店占比下降的同时，在三线以下城市占比持续上升，供给端适配度不断提升。

三是文旅融合深度推进，带动消费热度提升。2026年“五一”假期，四线及以下城市旅游热度同比增长25％，增速高出高线城市11个百分点，县域高星级酒店消费占比首次反超一线城市。洛阳、景德镇、襄阳等城市文旅IP持续出圈，带动奥莱、国际高端酒店等业态下沉；2026年春节档三四线城市票房占比接近六成，创近六年新高。

四是本土品牌崛起，实现反向辐射全国。下沉市场孕育的蜜雪冰城、塔斯汀、零食很忙等本土品牌，凭借极致供应链效率、高性价比与深度本地化服务，从区域市场逐步向全国拓展，实现自下而上的反向辐射。

五是服务消费扩容升级，多元需求加速释放。三四线城市闲暇时间相对充裕，医美、健身、实体书店等服务消费快速增长；演唱会、马拉松、音乐节等文体活动密集落地，“票根经济”带动餐饮、住宿、零售等关联消费同步增长。

六是特色街区激活活力，在地消费持续升温。特色商业街、市集夜市凭借强社交、在地化、高性价比的特点，成为中小城市消费的重要载体。景德镇陶溪川、赣州老浮桥等项目，实现了城市更新、文化传承与消费激活的多重价值。

与此同时，中位数城市零售市场发展仍面临多重结构性挑战：邻近头部城市的消费虹吸效应，持续分流本地中高端需求；人均可支配收入的中游定位，构成高端业态发展的天然天花板；零售供给同质化现象突出，与中等收入层级精准匹配的优质供给存在缺口；先发企业凭借本地物流、社区信任形成的市场壁垒，也抬高了新进入者的竞争门槛。

报告最后表示，在“十五五”扩大内需的发展主线之下，中位数城市是消费稳增长的核心腹地。市场主体需跳出“一刀切”的下沉思路，锚定不同类型城市的禀赋特征制定差异化策略，方能充分挖掘这片市场的增长潜力。此外，随着消费类公募REITs持续下沉，具备区域垄断优势、高出租率与稳定现金流的下沉商业资产，兼具抗周期韧性与成长空间，将成为REITs市场的重要细分配置方向。

戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，广大中位数城市构成了中国消费的坚实基本盘，其庞大的人口基数与持续释放的消费升级潜力，是支撑中国消费市场长期韧性的核心力量。与此同时，县域商业基建持续完善、连锁品牌加速下沉、本土“小城品牌”反向逆袭全国，叠加服务消费、文旅休闲、特色商业等赛道的爆发式增长，正让中位数城市成为零售与商业地产企业全国布局的“压舱石”与增量蓝海。